O que muda com a reforma tributária para o setor imobiliário em 2026

A Reforma Tributária começará, de fato, a sair do papel em 2026 e o mercado imobiliário está entre os setores que mais vão sentir seus efeitos. A ideia central da reforma é simplificar a cobrança de impostos no Brasil, mas na prática ela deve mudar a forma como aluguéis, compra e venda de imóveis e até o IPTU serão tributados ao longo dos próximos anos.

Para quem é proprietário, inquilino ou investidor, o momento é de atenção e planejamento. A nova estrutura de impostos, com a criação do IBS e da CBS, promete transformar as regras que o mercado conhece há décadas, impactando desde a rentabilidade dos aluguéis até a precificação de imóveis novos.

Neste artigo, vamos explicar o que muda com a Reforma Tributária para o setor imobiliário em 2026, o que ainda está em fase de transição até 2033 e como você pode se preparar para o novo cenário tributário sem sustos.

O que muda com a Reforma Tributária no mercado imobiliário em 2026

O ano de 2026 marca o início prático da Reforma Tributária, mas vale entender: essa será uma fase de transição, não uma virada brusca. A principal mudança está na criação de dois novos tributos, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) que vão, aos poucos, substituir impostos como PIS, Cofins, ICMS e ISS.

Neste primeiro momento, as empresas e órgãos públicos começam a testar o novo sistema. As notas fiscais passam a destacar alíquotas simbólicas (0,9% de CBS e 0,1% de IBS) apenas para ajustar sistemas e preparar o caminho para as mudanças que ganham força nos anos seguintes.

Para o mercado imobiliário, essa transição exige atenção, porque a reforma também redefine como aluguéis e operações com imóveis serão tributados. O objetivo é simplificar e tornar o processo mais transparente, mas especialistas alertam que pode haver aumento de custos, ainda mais para quem possui vários imóveis de locação ou atua via pessoa jurídica.

Nos próximos anos, os novos impostos passam a valer de forma definitiva, com reduções e benefícios específicos para o setor. A expectativa é que a reforma traga mais simplicidade e transparência na cobrança de tributos, mas especialistas ainda divergem sobre os impactos práticos: enquanto o governo projeta ganhos de eficiência, parte do mercado teme aumento de custos em alguns tipos de operação. O modelo completo deve estar totalmente implantado até 2033.

Como a nova tributação afeta aluguéis, compra e venda de imóveis

A partir da reforma, aluguéis e transações imobiliárias passam a integrar a base de tributação do novo sistema. Isso significa que atividades como locação, incorporação e venda de imóveis poderão ser alcançadas pelos novos tributos dependendo do perfil do contribuinte.

Para o setor de locações, a lei prevê redução de 70% na alíquota e um redutor social de R$ 600 por mês para contratos residenciais, buscando aliviar o impacto sobre as famílias. Além disso, a cobrança só valerá para pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil. Quem estiver abaixo desses limites continuará sendo tributado apenas pelo Imposto de Renda, como ocorre hoje.

Já nas operações de compra e venda, o imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo do imóvel e o valor de venda, com redução de 50% na alíquota para o setor imobiliário. Segundo o governo, essa estrutura permitirá recuperar créditos de impostos pagos em materiais e serviços, tornando o processo mais equilibrado.

Especialistas, no entanto, apontam que o efeito final ainda dependerá da regulamentação completa e do perfil de cada operação. Há quem veja possibilidade de aumento de custos para incorporadoras e locadores, enquanto outros esperam ganhos de eficiência e menor burocracia no médio prazo.

O que muda para proprietários, inquilinos e investidores imobiliários

As mudanças previstas pela Reforma Tributária devem ser sentidas de maneiras diferentes por cada perfil dentro do mercado. Para proprietários, especialmente aqueles com vários imóveis para locação, será importante revisar contratos e planejar a gestão tributária. 

Quem ultrapassar o limite de três imóveis alugados ou de R$ 240 mil em receita anual poderá ser enquadrado no novo regime de IBS e CBS. Já os proprietários menores, com um ou dois imóveis, continuam no modelo atual e não serão impactados diretamente.

Para inquilinos, o principal ponto de atenção é o possível repasse de custos. Embora existam redutores previstos em lei, parte dos especialistas acredita que o novo formato pode elevar o valor dos aluguéis, principalmente em contratos de imóveis comerciais. Outros, porém, avaliam que a compensação de créditos tributários pelas empresas pode evitar aumentos expressivos.

Entre investidores e incorporadoras, a reforma traz uma nova dinâmica. A possibilidade de recuperar créditos sobre materiais e serviços usados na construção é vista como um avanço, mas a transição de regimes e a adaptação aos novos sistemas fiscais exigem planejamento e acompanhamento próximo das regras que ainda estão sendo detalhadas.

Em resumo, o impacto da reforma vai variar conforme o tamanho do patrimônio, o tipo de operação e a forma de tributação adotada, reforçando a importância de se manter informado e contar com orientação especializada durante o período de transição.

CIB: o “CPF dos Imóveis” e o impacto sobre o IPTU

A partir de 2026, entra em vigor o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos Imóveis”. Ele vai reunir, em um só sistema, dados de cartórios, prefeituras e da Receita Federal, trazendo mais transparência e controle sobre o patrimônio imobiliário.

Na prática, o CIB deve facilitar o cruzamento de informações e reduzir irregularidades em registros e contratos. Um possível efeito indireto é a revisão dos valores venais usados no cálculo do IPTU, já que os municípios terão acesso a dados mais atualizados de mercado, embora qualquer reajuste continue sendo decisão local.

Linha do tempo da Reforma Tributária: de 2026 a 2033

• 2026: Ano de testes e ajustes
  • Início da aplicação simbólica de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS) nas notas fiscais.
  • Fase de adaptação de sistemas e capacitação contábil.
  • Entra em vigor o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
     
• 2027: Primeiras mudanças efetivas
  • CBS substitui o PIS/Cofins.
  • Criação do Imposto Seletivo (IS) sobre produtos específicos, como bebidas e cigarros.
  • Locações de maior porte passam a integrar o novo sistema de tributação.
     
• 2029 a 2032: Transição gradual dos tributos locais
  • IBS começa a substituir ICMS e ISS progressivamente.
  • Antigos impostos são reduzidos na mesma proporção.
  • Ajustes de alíquotas e compensações entre União, estados e municípios.
     
• 2033: Novo modelo completo
  • Sistema 100% baseado em CBS e IBS.
  • Extinção total dos tributos antigos.
  • Início das revisões periódicas de alíquotas e das regras setoriais.

Conclusão: o que esperar da Reforma Tributária no setor imobiliário

A Reforma Tributária marca o início de uma grande transformação no sistema de impostos brasileiro, e o mercado imobiliário será diretamente impactado. A partir de 2026, o país entra em uma fase de transição que vai até 2033, com novas regras para aluguéis, compra e venda de imóveis e a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

O objetivo central é simplificar e tornar mais transparente a tributação, mas os efeitos práticos ainda dividem opiniões. Enquanto o governo projeta ganhos de eficiência, parte dos especialistas aponta possíveis aumentos de custos em alguns segmentos.

Para proprietários, inquilinos e investidores, o mais importante neste momento é acompanhar a regulamentação, revisar contratos e se planejar. Com informação e preparo, será possível atravessar essa transição com mais segurança e aproveitar as oportunidades que o novo sistema pode trazer.