Financiamento imobiliário: o que é e como funciona na prática

Realizar o sonho da casa própria é um dos maiores objetivos de muitas famílias brasileiras, e o financiamento imobiliário é o caminho mais utilizado para tornar isso possível. Mas afinal, o que é e como funciona o financiamento imobiliário na prática?

Nos últimos anos, o crédito habitacional vem crescendo de forma consistente no Brasil. Só no primeiro semestre de 2025, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), foram liberados R$ 134,6 bilhões em financiamentos, um aumento de 25% em relação ao mesmo período do ano anterior. O movimento foi impulsionado, principalmente, pela compra de imóveis usados, que registrou alta de 38%, enquanto o crédito para construção apresentou queda.

Esse cenário mostra como o financiamento continua sendo uma das principais portas de entrada para quem deseja comprar um imóvel, mesmo em um contexto de juros elevados e economia em ajustes. Entender como esse processo funciona é fundamental para planejar uma grande compra, evitando surpresas ao longo do caminho.

O que é financiamento imobiliário?

De forma simples, o financiamento imobiliário é quando o banco paga o valor do imóvel à vista para o vendedor e o comprador assume uma dívida com a instituição, quitando em parcelas ao longo de vários anos. Essas parcelas incluem juros e correções, e normalmente não podem ultrapassar cerca de 30% da renda familiar.

Esse modelo é tão importante porque a maioria das pessoas não tem condições de comprar um imóvel à vista. O financiamento funciona, então, como uma ponte: ele viabiliza a compra imediata, enquanto o pagamento é diluído em prazos que podem chegar a 35 anos.

É por isso que o financiamento imobiliário é considerado a principal porta de entrada para a casa própria no Brasil. Mais da metade dos imóveis comprados no país todos os anos passa por esse tipo de crédito, um reflexo de como ele se tornou parte do planejamento de vida de milhões de famílias.

Para se ter ideia, esse modelo é o mais utilizado pelos brasileiros. Só no primeiro semestre de 2025, foram liberados mais de 512 mil imóveis financiados no país, segundo a Abecip.

Como funciona o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário pode parecer complicado à primeira vista, mas, na prática, ele segue um passo a passo bem definido:

1. Escolha do imóvel: definir o bem que deseja comprar, seja novo, usado ou na planta.
2. Simulação no banco: calcular quanto daria de entrada, o valor das parcelas, os juros e o prazo.
3. Análise de crédito: o banco avalia renda, histórico financeiro e score do comprador.
4. Aprovação e contrato: contrato assinado e registrado em cartório para formalizar a compra.
5. Pagamento ao longo dos anos: parcelas mensais, com possibilidade de usar FGTS e amortizações antecipadas.

Esses são os passos principais. A seguir, vamos aprofundar cada etapa, explicando de forma simples como funcionam na prática.

Principais modalidades de financiamento imobiliário

Quando se fala em financiamento, nem todo contrato é igual. No Brasil, existem dois modelos principais que organizam as regras e os limites desse tipo de crédito: o SFH e o SFI.

SFH – Sistema Financeiro da Habitação

É a modalidade mais usada pelos brasileiros. Foi criada para facilitar o acesso à casa própria, pensando principalmente nas famílias de renda média.

• Tem limite de valor para o imóvel (que muda de acordo com a região do país, em média, R$ 1,5 milhão).
• Permite usar o FGTS na entrada, amortização ou quitação.
• As taxas de juros costumam ser mais baixas e reguladas pelo governo.

É um modelo pensado para dar acesso à moradia, com regras mais rígidas, mas vantagens como o uso do FGTS.

SFI – Sistema Financeiro Imobiliário

É indicado para imóveis de valor mais alto, que ultrapassam os limites do SFH.

• Não tem teto de valor do imóvel.
• As regras são mais flexíveis, mas os juros geralmente seguem as condições de mercado.
• Normalmente não permite usar FGTS.

Este, é voltado para imóveis acima do padrão do SFH, com mais liberdade, mas sem os benefícios das linhas reguladas.

Como funciona a análise de crédito no financiamento

Antes de aprovar um financiamento, o banco precisa ter certeza de que o comprador conseguirá arcar com as parcelas sem comprometer demais o orçamento. Para isso, faz uma análise de crédito baseada em alguns critérios:

• Renda comprovada: geralmente, a parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda familiar mensal.
• Histórico financeiro: o banco consulta cadastros como SPC e Serasa para verificar se o comprador tem dívidas em aberto.
• Score de crédito: uma pontuação que indica o quanto a pessoa é considerada um bom pagador. Quanto maior o score, maiores as chances de aprovação.
• Entrada disponível: em regra, os bancos exigem pelo menos 20% do valor do imóvel como entrada.

Essa avaliação é essencial porque o financiamento pode durar décadas, e a instituição precisa ter segurança de que o comprador conseguirá manter os pagamentos até o fim. Por isso, manter o nome limpo e organizar a documentação antes de solicitar o crédito faz toda a diferença no resultado da análise

Aprovação e contrato

Se a análise de crédito for positiva, chega a etapa de formalização. Comprador e vendedor assinam o contrato de financiamento, que depois é registrado em cartório. Só assim a compra tem validade legal. A partir daí, o banco libera o valor do imóvel ao vendedor, e o comprador passa a pagar as parcelas conforme as condições definidas no contrato.

Juros e prazos no financiamento imobiliário

Quando falamos de financiamento, os juros e o prazo caminham juntos e determinam quanto você vai pagar no fim das contas.

Juros

No Brasil, as taxas podem variar bastante entre os bancos. Em média, ficam entre 9% e 12% ao ano, mas pequenas diferenças fazem uma grande diferença no bolso. 

Por exemplo: 

Em um financiamento de R$ 400 mil em 30 anos, a 9% ao ano o custo total seria de aproximadamente R$ 1,15 milhão. Se a taxa subir para 10% ao ano, o custo passa para cerca de R$ 1,26 milhão. Ou seja, só 1 ponto percentual a mais nos juros representa mais de R$ 100 mil de diferença no valor final pago.

Além disso, existem diferentes sistemas de amortização, que mudam o comportamento das parcelas:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo do tempo.
• Price (ou Tabela Price): parcelas fixas do início ao fim, mas o valor total de juros costuma ser maior.
   

Prazo

No Brasil, os financiamentos podem se estender por até 35 anos. Essa flexibilidade permite que mais famílias consigam encaixar a parcela no orçamento, mas é importante entender o impacto dessa escolha.

• Prazos longos: reduzem o valor da parcela, facilitando a aprovação e dando fôlego no mês a mês. Em contrapartida, aumentam bastante o valor total pago em juros.
• Prazos curtos: elevam a parcela mensal, mas reduzem o custo final do financiamento. Além disso, diminuem o tempo que o imóvel fica alienado ao banco.

Muita gente opta por começar com um prazo maior, para garantir parcelas mais baixas, e depois faz amortizações antecipadas (com FGTS ou recursos extras) para encurtar o tempo de pagamento. Assim, o financiamento fica mais flexível e adaptado às mudanças da vida financeira ao longo dos anos.

Vantagens e cuidados do financiamento imobiliário

Como falamos, o financiamento é a forma mais comum de conquistar a casa própria no Brasil, mas como toda decisão financeira importante, traz pontos positivos e outros que exigem atenção:

Vantagens:

• Acesso imediato ao imóvel: você pode comprar sem precisar ter todo o valor à vista.
• Prazos longos: permitem encaixar a parcela no orçamento mensal.
• Uso do FGTS: ajuda a dar entrada ou reduzir a dívida ao longo dos anos.
• Segurança jurídica: o contrato registrado em cartório garante proteção para comprador e vendedor.

Cuidados:

• Comprometimento da renda: a parcela não pode ultrapassar 30% do orçamento familiar.
• Juros acumulados: prazos longos tornam o imóvel mais caro no fim das contas.
• Alienação do imóvel: até quitar a dívida, o imóvel fica em nome do banco como garantia.
• Planejamento de vida: é uma dívida de longo prazo, que pode durar décadas, exigindo estabilidade e organização financeira.

Conclusão

O financiamento imobiliário pode parecer burocrático no início, mas na prática ele é o caminho que possibilita a maior parte dos brasileiros a conquistar a casa própria. Entender como funciona, quais são as etapas, as modalidades disponíveis e os pontos de atenção ajuda a tomar decisões mais seguras, a planejar a compra sem surpresas e a ter grandes realizações.

Se você está começando a se organizar para comprar um imóvel, conte com o apoio de uma imobiliária que entende do assunto. A equipe da Habitec está pronta para ajudar você a encontrar o imóvel ideal e orientar em cada passo do financiamento.