Reforma tributária e Airbnb: locação por temporada pode ficar mais cara

A aprovação da reforma tributária trouxe uma série de mudanças estruturais no sistema de impostos no Brasil, e, como era esperado, o mercado imobiliário entrou no radar dessas transformações. Entre os temas que mais têm gerado dúvidas e debates está a locação por temporada em plataformas como o Airbnb, que passou a ser citada com mais frequência nas análises sobre possíveis impactos a partir desse ano.

O aluguel de curta duração se popularizou entre os investidores, pois é um formato flexível e com potencial de boa rentabilidade. Com a nova lógica tributária, porém, esse modelo começa a ser observado com mais atenção pelo Fisco, principalmente quando assume características de atividade econômica recorrente. Isso não significa que todo imóvel anunciado no Airbnb será automaticamente mais tributado, mas indica que o cenário exige cuidado e planejamento.

Entenda, então, por que a locação por temporada entrou no radar da reforma tributária, quem pode ser impactado e o que muda a partir de 2026. 

Por que o Airbnb entrou no radar da reforma tributária?

A reforma tributária reorganiza a tributação sobre o consumo no Brasil e cria dois novos tributos: IBS e CBS. Com isso, o foco deixa de ser apenas quem paga e passa a ser como a atividade é exercida.

E é justamente aí que a locação por temporada começa a chamar mais atenção.

O que mudou no olhar do Fisco

Diferente do aluguel residencial tradicional, o Airbnb costuma envolver:

• Estadias curtas;
• Alta rotatividade de hóspedes;
• Imóveis mobiliados e prontos para uso;
• Receita recorrente ao longo do ano;

Quando esse modelo se repete com frequência, ele passa a se parecer mais com uma atividade econômica contínua do que com um aluguel pontual.

Sendo assim, a reforma não cria um imposto específico para o Airbnb.  O ponto central está no formato da locação por curta duração e em como ela se enquadra dentro da nova lógica tributária.

Em alguns cenários, esse tipo de operação pode ser visto como prestação de serviço, e não apenas como cessão de um imóvel.

Por que isso importa para o investidor

Na prática, a mudança não significa que todo imóvel anunciado no Airbnb será automaticamente tributado de forma diferente. O que a reforma sinaliza é um novo olhar sobre a forma e a frequência com que a locação por temporada é realizada.

Isso significa que:

• Imóveis alugados de forma eventual ou esporádica tendem a ter um impacto diferente;
• Operações com alta frequência de locações, ocupação constante e geração de receita recorrente passam a ser mais observadas;
• O enquadramento tributário exige atenção, principalmente para quem atua de forma contínua;
  Decisões de investimento precisam ser mais estratégicas e planejadas.

Airbnb é aluguel ou hotelaria?

Uma das principais dúvidas trazidas pela reforma tributária é justamente essa: a locação por temporada continua sendo aluguel ou passa a ser tratada como serviço?

A resposta é: depende do contexto.

O que a lei passou a observar:

A reforma cria critérios que permitem enquadrar a locação por curta duração, em alguns casos, de forma semelhante à hotelaria. Isso ocorre quando a operação reúne características como:

• Locações por períodos curtos (até 90 dias);
• Imóvel mobiliado, pronto para uso imediato;
• Alta rotatividade de ocupantes;
• Exploração frequente ao longo do ano.

Desse modo, quando esses elementos se combinam, a atividade deixa de se parecer com um aluguel residencial tradicional e passa a se aproximar de uma prestação de serviço de hospedagem, como explicado antes.

Mas atenção: isso não vale para todos os casos

É importante destacar que a equiparação à hotelaria não é automática. Ela só se aplica quando o proprietário já está enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS, dentro do regime regular.

O que muda na prática

Na prática, a reforma não redefine o conceito de aluguel residencial, mas cria uma zona intermediária, em que a locação por temporada pode receber tratamento diferente quando assume caráter mais profissional.

Para o investidor, isso significa que o modelo de exploração do imóvel passa a ser tão importante quanto o imóvel em si. Frequência de locações, recorrência ao longo do ano e volume de receita entram na análise, fazendo com que o planejamento tributário ganhe mais peso na tomada de decisão.

Quem pode ser afetado pela nova tributação

Apesar de toda a atenção em torno do Airbnb, a reforma tributária não impacta todos os proprietários da mesma forma. A lei estabelece critérios objetivos para definir quando a pessoa física passa a ser tratada como contribuinte do IBS e da CBS no caso de locações.

Sendo assim, o proprietário só entra no regime regular de tributação se duas condições forem atendidas em conjunto:

• Receita anual com locação acima de R$ 240 mil;
• Exploração de mais de três imóveis destinados à locação.

Esses critérios funcionam como um filtro. Quem aluga um imóvel de forma pontual ou mantém uma operação menor, em regra, fica fora do enquadramento mais pesado da reforma.

Atenção ao limite durante o próprio ano

Além da regra do ano anterior, a legislação também prevê um alerta importante:
Se a receita com locação ultrapassar esse limite em mais de 20% dentro do próprio ano, o enquadramento pode ocorrer de forma imediata.

Na prática, isso exige acompanhamento constante da receita, principalmente para quem opera com alta ocupação ao longo do ano.

O perfil mais impactado

Com isso, a reforma tende a atingir principalmente:

• Investidores com vários imóveis destinados à curta temporada;
• Operações com ocupação frequente e receita recorrente;
• Proprietários que tratam o Airbnb como atividade principal, e não complementar.

Em 2026, o Airbnb já fica mais caro?

Apesar de toda a discussão em torno da reforma tributária, é importante destacar que 2026 funciona como um ano de transição. Nem todas as mudanças se convertem, de imediato, em aumento efetivo de custo para o proprietário.

Nesse primeiro momento, a legislação prevê alíquotas reduzidas para testar o novo sistema do IBS e da CBS. Além disso, o modelo de transição busca evitar impactos abruptos, permitindo compensações e ajustes ao longo do período.

Na prática, o principal efeito em 2026 tende a ser mais operacional. Formalização, controle e acompanhamento das locações passam a exigir mais atenção.

Por isso, embora o mercado já fale em um “Airbnb mais caro”, o cenário inicial é mais de adaptação do que de aumento imediato. Entender o cenário e acompanhar a evolução da regulamentação passa a ser parte da estratégia de quem investe nesse modelo.

Mesmo sem um aumento imediato de imposto em 2026, o mercado já começa a falar em um “Airbnb mais caro” porque a reforma tributária muda a lógica da operação. A tendência é de maior formalização, com exigência de controle, documentação e acompanhamento fiscal.

Além disso, a possibilidade de enquadramento semelhante ao da hotelaria, em determinados cenários, reduz a margem de operações mais intensivas e torna o modelo menos informal. Não se trata apenas de imposto, mas de um conjunto de ajustes operacionais e estratégicos que passam a pesar na decisão do investidor.

Conclusão

A reforma tributária não inviabiliza a locação por temporada, mas deixa claro que esse modelo passa a exigir mais critério e acompanhamento. Para a maioria dos proprietários, principalmente os que alugam de forma pontual, o impacto tende a ser limitado. Já os que alugam de forma mais frequente entram em um novo momento de análise e controle.

Portanto, em um mercado imobiliário cada vez mais regulado, compreender as regras, acompanhar a evolução da legislação e avaliar o próprio perfil de locação se torna fundamental para preservar a rentabilidade e evitar surpresas no longo prazo.