Sistemas de amortização: entenda a diferença entre SAC, Price e SACRE

Quem está pesquisando um imóvel para comprar provavelmente já se deparou com termos como SAC, Price e amortização durante uma simulação de financiamento.

À primeira vista, essas palavras podem parecer muito técnicas. Mas entender como funcionam os sistemas de amortização é importante porque eles influenciam diretamente o valor das parcelas, a velocidade com que a dívida diminui e o total de juros pagos ao longo do financiamento.

E a lógica é mais simples do que parece.

Neste artigo, você vai entender o que é amortização, quais são os principais sistemas utilizados nos financiamentos e o que observar antes de escolher uma opção.

Afinal, o que é amortização?

Quando você paga uma prestação de um financiamento imobiliário, nem todo aquele dinheiro é usado para diminuir a dívida.

De maneira simplificada, a parcela costuma ser composta por:

• amortização;
• juros;
• seguros;
• tarifas ou outros encargos previstos no contrato.

A amortização é justamente a parte do pagamento que reduz o saldo devedor.

Imagine que você financiou R$ 300 mil. Depois de pagar uma prestação, uma parte daquele valor será destinada aos juros e outra parte servirá para diminuir os R$ 300 mil que você ainda deve ao banco.

É essa redução da dívida que chamamos de amortização.

Por que existem diferentes sistemas de amortização?

Os sistemas de amortização determinam como essa dívida será reduzida ao longo do financiamento.

Dependendo do modelo escolhido, você pode ter:

• parcelas maiores no começo e menores depois;
• prestações mais estáveis;
• uma redução mais rápida ou mais lenta do saldo devedor;
• diferenças importantes no total de juros pagos.

No financiamento imobiliário, dois sistemas aparecem com bastante frequência: SAC e Tabela Price.

Existe também o SACRE, utilizado em determinadas operações e instituições.

Vamos entender cada um deles.

Sistema SAC: parcelas diminuem ao longo do tempo

SAC significa Sistema de Amortização Constante.

Como o próprio nome indica, nesse modelo o valor destinado à amortização da dívida permanece constante ao longo do financiamento.

O que muda são os juros. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, eles tendem a diminuir conforme a dívida fica menor.

Na prática, isso significa que as parcelas costumam começar mais altas e cair gradualmente.

Como funciona o SAC?

Imagine um financiamento em que a amortização mensal seja de R$ 1.000.

No primeiro mês, você paga:

• R$ 1.000 de amortização + juros sobre o saldo total da dívida.

No mês seguinte, a amortização continua em R$ 1.000, mas o saldo devedor já está menor. Consequentemente, os juros também diminuem. Esse processo continua ao longo do financiamento.

Principais características do SAC

No sistema SAC:

• a amortização é constante;
• as primeiras prestações costumam ser maiores;
• as parcelas tendem a diminuir com o tempo;
• o saldo devedor cai de maneira mais rápida;
• os juros também diminuem progressivamente.

Por conta dessa estrutura, quando comparado a um financiamento pela Tabela Price com mesmo valor, prazo e taxa de juros, o SAC tende a resultar em um total menor de juros pagos.

Por outro lado, é necessário ter capacidade financeira para arcar com prestações mais altas nos primeiros anos.

Tabela Price: parcelas mais estáveis

A Tabela Price, também conhecida como Sistema Francês de Amortização, funciona de maneira diferente.

Nesse modelo, a prestação financeira é calculada para permanecer aproximadamente constante durante o período contratado, considerando as condições definidas no financiamento.

O que muda dentro da parcela é a proporção entre juros e amortização.

No início do contrato, uma parcela maior do pagamento corresponde aos juros.

Com o passar do tempo:

• os juros diminuem;
• a amortização aumenta.

Ou seja, a composição da prestação muda mesmo quando seu valor-base permanece semelhante.

Como funciona a Price?

Imagine novamente um financiamento.

Nas primeiras prestações, você pode pagar uma parcela em que uma parte significativa corresponde aos juros e uma parcela menor reduz efetivamente a dívida.

Ao longo dos meses, essa relação começa a se inverter.

O valor destinado aos juros cai e o valor destinado à amortização aumenta.

Principais características da Tabela Price

Na Price:

• as prestações tendem a ser mais uniformes;
• as parcelas iniciais podem ser menores que no SAC;
• a amortização é menor no início;
• a dívida diminui de forma mais lenta nos primeiros anos;
• a amortização cresce ao longo do financiamento.

É importante lembrar que o valor efetivamente pago pelo consumidor pode sofrer alterações devido a seguros, tarifas, indexadores e outras condições contratuais.

Por isso, dizer que a parcela será necessariamente idêntica durante décadas pode ser uma simplificação excessiva.

SAC ou Price: qual é a diferença?

Uma maneira simples de visualizar é comparar os dois modelos:

Essa comparação, porém, só faz sentido quando estamos falando de financiamentos com condições semelhantes. Taxa de juros, prazo, valor financiado, seguros e indexadores também interferem diretamente no resultado.

E o que é o SACRE?

SACRE significa Sistema de Amortização Crescente. Ele apresenta características que lembram tanto o SAC quanto a Tabela Price.

Nesse sistema, a amortização tende a crescer ao longo do contrato, enquanto os juros diminuem conforme ocorre a redução do saldo devedor.

O comportamento das parcelas depende das condições estabelecidas pela instituição financeira e pelo contrato.

O SACRE não aparece em todas as modalidades de financiamento, por isso é menos conhecido por muitos compradores.

Quando ele for oferecido, vale analisar a simulação completa em vez de considerar apenas o nome do sistema.

Qual sistema de amortização é melhor?

Não existe uma resposta única.

A escolha depende da situação financeira e dos objetivos de cada comprador.

• O SAC pode fazer mais sentido para quem consegue assumir uma prestação inicial mais alta e prefere reduzir o saldo devedor de maneira mais rápida.
• Já a Tabela Price pode ser considerada por quem precisa de uma prestação inicial menor ou valoriza maior previsibilidade no orçamento.

Mas esse não deve ser o único critério.

Antes de contratar um financiamento, é importante analisar o custo da operação como um todo.

Não olhe apenas o valor da primeira parcela

Esse é um dos erros mais comuns ao comparar financiamentos.

Imagine duas propostas:

Financiamento A: parcela inicial de R$ 2.500.

Financiamento B: parcela inicial de R$ 2.300.

O segundo pode parecer automaticamente mais vantajoso.

Mas não necessariamente é.

O financiamento de R$ 2.300 pode ter:

• prazo maior;
• juros superiores;
• custo efetivo total mais alto;
• redução mais lenta do saldo devedor.

Por isso, comparar somente o valor da prestação inicial pode levar a uma conclusão equivocada.

O que analisar antes de contratar um financiamento?

Ao receber uma simulação, observe pelo menos os seguintes pontos:

Taxa de juros

É um dos principais elementos que determinam quanto você pagará pelo dinheiro emprestado.

Pequenas diferenças na taxa podem representar valores significativos em contratos de 20, 30 ou até mais anos.

CET

CET significa Custo Efetivo Total.

Ele reúne diferentes custos da operação e ajuda a comparar propostas de maneira mais completa do que apenas olhando a taxa de juros anunciada.

Prazo do financiamento

Um prazo maior costuma reduzir o valor das prestações.

Por outro lado, também significa permanecer pagando juros durante mais tempo.

Sistema de amortização

Verifique se o contrato utiliza SAC, Price ou outro modelo e entenda como as parcelas e o saldo devedor se comportarão.

Valor da entrada

Quanto maior a entrada, menor será o valor financiado.

Isso pode reduzir tanto as parcelas quanto o total de juros pagos.

Seguros e outros encargos

Eles também podem influenciar o valor mensal da prestação e devem entrar na conta.

É possível amortizar o financiamento antes do prazo?

Sim.

Quem possui um financiamento pode realizar pagamentos extras para reduzir o saldo devedor, respeitando as regras do contrato.

Isso é conhecido como amortização extraordinária ou antecipada.

Dependendo da modalidade, é possível escolher entre duas estratégias principais:

• reduzir o valor das próximas parcelas ou reduzir o prazo restante do financiamento.

Para quem consegue manter a prestação atual, reduzir o prazo pode gerar uma economia relevante, já que a dívida permanecerá por menos tempo acumulando juros.

Valores como décimo terceiro salário, bônus, economias ou recursos do FGTS, quando permitido pelas regras aplicáveis, podem ser utilizados como parte de uma estratégia de amortização.

Entender a amortização ajuda a tomar uma decisão mais consciente

SAC, Price e SACRE são formas diferentes de organizar o pagamento de uma mesma dívida.

• No SAC, a amortização é constante e as parcelas tendem a diminuir.
• Na Price, as prestações são mais estáveis e a amortização cresce ao longo do tempo.
• Já o SACRE apresenta uma dinâmica própria, com amortização crescente e condições que podem variar conforme a operação.

Mais importante do que decorar os nomes é entender como cada modelo interfere no saldo devedor, nas parcelas e no custo final do financiamento.

Na hora de comprar um imóvel, vale comparar diferentes cenários, analisar o CET e observar não apenas quanto você pagará no primeiro mês, mas como aquela dívida se comportará durante os próximos anos.

Afinal, escolher o imóvel certo é uma parte importante da decisão. Entender como ele será pago também.