Garantias locatícias e suas modalidades: saiba tudo antes de alugar

Seja para quem está em busca de um novo lar ou para quem vai colocar um imóvel no mercado, o processo de aluguel envolve muitos cuidados, e um dos principais é a escolha das garantias locatícias. Muito mais do que uma mera formalidade no contrato, essa definição tem impacto direto na segurança financeira de ambas as partes.

Afinal, e se o inquilino não pagar o aluguel? E se houver danos no imóvel? E se a pessoa interessada não conseguir apresentar um fiador? Situações assim são mais comuns do que se imagina! E é aí que entram as garantias locatícias, mecanismos legais previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) para proteger o contrato e dar tranquilidade tanto ao locador quanto ao locatário.

Hoje, existem diversas modalidades de garantia locatícia, como a tradicional caução, o fiador, o moderno seguro fiança, além de alternativas menos conhecidas, como carta fiança, título de capitalização e cessão fiduciária de cotas de fundo. Cada uma atende a diferentes perfis e necessidades. Nesse artigo, você descobrirá sobre cada uma delas e qual pode se adequar melhor para você.

O que são garantias locatícias?

As garantias locatícias são mecanismos legais criados para assegurar que as obrigações previstas em um contrato de aluguel sejam cumpridas pelo locatário. Elas oferecem ao proprietário uma proteção contra riscos de inadimplência e danos ao imóvel, ao mesmo tempo em que evitam conflitos futuros.

Regulamentadas pela Lei do Inquilinato, essas garantias também trazem segurança para o inquilino, já que deixam claros os limites e responsabilidades de cada parte. Isso ajuda a evitar cobranças abusivas ou decisões unilaterais durante ou ao fim da locação.

No Brasil, a lei permite que o contrato tenha apenas uma garantia locatícia por vez, escolhida de comum acordo entre locador e locatário. A ausência de garantia também é possível, mas menos comum, pois envolve mais riscos para o proprietário.

É obrigatório ter garantia locatícia?

Não. Apesar de muito comum, não é obrigatório exigir uma garantia locatícia. A Lei do Inquilinato, em seu artigo 42, permite contratos de aluguel sem garantia, desde que o vencimento do aluguel e encargos ocorra até o 6º dia útil do mês.

Essa prática, no entanto, exige uma análise criteriosa do histórico de crédito do inquilino e costuma ocorrer em situações de confiança mútua, como entre familiares e amigos.

Mesmo sendo legal, alugar sem garantia locatícia pode ser arriscado, ainda mais em tempos de instabilidade econômica. Por isso, na maioria dos casos, proprietários e imobiliárias optam por exigir uma das modalidades previstas em lei.

Modalidades de garantias locatícias

A Lei do Inquilinato permite diferentes formas de garantia locatícia, e cada uma atende a perfis e contextos específicos. Abaixo, você confere as mais conhecidas e utilizadas no mercado.

Fiador

O fiador é uma pessoa (física ou jurídica) que assume a responsabilidade pelo pagamento do aluguel e demais encargos caso o inquilino não cumpra suas obrigações. Para atuar como fiador, a pessoa precisa comprovar renda e, geralmente, ter um imóvel quitado em seu nome na mesma cidade onde está sendo feita a locação.

Embora seja uma forma tradicional de garantia, muitos locatários enfrentam dificuldades para encontrar alguém disposto a assumir essa responsabilidade. Ainda assim, o fiador continua sendo amplamente aceito e, em muitos casos, exigido pelas imobiliárias.

Vantagens:

• Sem custo direto para o inquilino.
• Segurança jurídica para o locador, com possibilidade de execução judicial contra o fiador.

Desvantagens:

• Exige do fiador imóvel próprio e renda compatível.
• Processo burocrático com muitos documentos.
• Pode gerar constrangimentos ou comprometer relações pessoais.

Caução

A caução é uma garantia simples e direta. Consiste no depósito de um valor pelo inquilino, geralmente correspondente a até três meses de aluguel. Ao final da locação, se não houver pendências, o valor é devolvido com correção monetária.

Além do depósito em dinheiro (mais comum), a caução pode ser feita por meio de bens móveis, imóveis ou até títulos de capitalização, conforme acordado em contrato.

Vantagens:

• O valor é devolvido ao inquilino no fim do contrato, se estiver tudo regular.
• Não envolve terceiros (fiador, seguradora, etc.).
• Processo simples e de rápida aprovação.

Desvantagens:

• Requer que o inquilino tenha uma quantia alta disponível logo no início.
• Em caso de inadimplência superior ao valor depositado, o proprietário ainda pode sair no prejuízo.
• Pode haver dificuldade para reaver o valor em caso de conflitos na entrega do imóvel.

Seguro Fiança

O seguro fiança é uma alternativa moderna e prática às formas tradicionais. Nessa modalidade, o inquilino contrata uma apólice de seguro junto a uma seguradora, que assume a responsabilidade de cobrir os valores devidos ao proprietário caso haja inadimplência, multa contratual, danos ao imóvel, entre outros.

Esse tipo de garantia tem se popularizado, principalmente entre pessoas que não conseguem um fiador ou não têm dinheiro disponível para a caução. Hoje, muitas seguradoras permitem a contratação 100% online e parcelamento do valor.

Vantagens:

• Dispensa fiador e caução.
• Pode incluir coberturas adicionais (condomínio, IPTU, danos, pintura, multa).
• Aprovação mais rápida e digital.
• Flexibilidade no pagamento (mensal ou anual).

Desvantagens:

• O valor pago pelo seguro não é devolvido ao final do contrato.
• Pode ser recusado, dependendo da análise de crédito do inquilino.
• Custo recorrente de 8% a 15% do valor do aluguel.

Título de Capitalização

É uma alternativa semelhante à caução, mas o valor depositado vai para um título comercializado por seguradoras. Pode custar de 3 a 9 vezes o valor do aluguel e, ao final do contrato, pode ser resgatado.

Resumo: Tem baixa rentabilidade e serve mais como critério de aprovação do crédito.

Carta Fiança e Cessão Fiduciária

São garantias locatícias mais comuns em contratos comerciais e empresas. Envolvem instituições financeiras ou fundos de investimento e, geralmente, têm alto custo e exigências específicas.

Resumo: Pouco usadas em locações residenciais. Demandam aprovação bancária ou vínculos com fundos regulados.

Seguro fiança: uma alternativa quando o fiador não é uma opção

Apesar de existirem diferentes tipos de garantias locatícias, muitas imobiliárias ainda priorizam a exigência de fiador. Isso acontece porque, na prática, o fiador oferece uma segurança jurídica mais tradicional, com base patrimonial. Afinal, ele responde com seus próprios bens caso o inquilino não cumpra o contrato.

O problema é que nem todo mundo tem um fiador disponível. E mesmo quando tem, convencer essa pessoa a assumir essa responsabilidade nem sempre é fácil. Ser fiador envolve riscos reais, e exige que o interessado:

• Tenha um imóvel próprio quitado, geralmente na mesma cidade;
• Comprove renda compatível, geralmente três vezes o valor do aluguel;
• Apresente uma série de documentos, como imposto de renda, certidões negativas, comprovantes bancários, entre outros.

Muitos potenciais inquilinos acabam desistindo do aluguel justamente por não conseguirem atender a esses critérios, ou então por não querer envolver terceiros.

Assim, o seguro fiança tem se popularizado por atender essa demanda, principalmente entre os mais jovens, que muitas vezes não conseguem encontrar um terceiro com imóvel quitado ou até mesmo não podem pagar uma caução. 

Essa acaba sendo uma opção mais ágil, simples e segura, e o custo mensal cobrado acaba muitas vezes compensando pela facilidade e pelos benefícios incluídos.

Comparativo das principais garantias locatícias

A escolha da garantia certa começa aqui

Escolher a garantia locatícia certa é uma etapa essencial para quem vai alugar ou colocar um imóvel para locação. Cada modalidade, seja o tradicional fiador, a caução ou o seguro fiança, possui particularidades que precisam ser avaliadas com cuidado, de acordo com o perfil e com o que cada parte envolvida precisa.

Com o avanço de soluções digitais e a diversificação dos tipos de garantias, é possível encontrar alternativas mais práticas, menos burocráticas e mais seguras para ambos os lados. O mais importante é entender bem as opções antes de assinar o contrato e garantir que tudo esteja transparente e alinhado com a legislação vigente.

Se você está buscando alugar com tranquilidade ou colocar seu imóvel para locação com segurança, a Habitec Imóveis oferece suporte completo em todas as etapas do processo, desde a análise da documentação até a escolha da melhor garantia locatícia para o seu caso. Com experiência no mercado e foco nas melhores soluções, a Habitec ajuda você a fechar bons negócios, com confiança e agilidade.